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Quem deve arcar com os débitos condominiais após o falecimento do proprietário do imóvel? Em regra, a responsabilidade recai sobre o espólio (conjunto de bens que formam o patrimônio do falecido) até a divisão dos bens entre os herdeiros. Mas, e se o valor do débito exceder o montante a ser recebido de herança? A quem pertence essa dívida? Em regra, a obrigação recai nos herdeiros até o limite do valor da sua cota na herança.
No entanto, em se tratando de débitos condominiais, onde temos diversos proprietários, herdeiros, de um mesmo bem imóvel, a discussão gira em torno de a obrigação pelo pagamento do débito total ser de responsabilidade de todos indistintamente ou cada um responderia pelo débito na proporção da sua cota parte na propriedade do bem? A responsabilidade solidária dos herdeiros coproprietários por dívidas condominiais, mesmo além da sua quota-parte na herança, é tema de considerável relevância no âmbito jurídico. Uma decisão unânime recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe luz a esta questão, estabelecendo precedentes significativos que demandam uma análise atenta.
O caso em questão envolveu um condomínio que processou o espólio de um falecido, sua viúva e seis filhos, buscando o pagamento de taxas condominiais atrasadas de um imóvel de propriedade conjunta. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) confirmou a decisão que favoreceu o condomínio, apontando para a responsabilidade compartilhada dos herdeiros. Contudo, ao recorrerem ao STJ, os herdeiros e a viúva questionaram essa obrigação, argumentando que, uma vez oficializada a divisão dos bens, cada co-proprietário herdeiro deveria responder pela dívida apenas proporcionalmente ao seu quinhão, independentemente da emissão do formal de partilha.
O cerne da discussão reside na interpretação das normas do Código Civil brasileiro. O ministro relator do caso no STJ, Marco Aurélio Bellizze, esclareceu que a morte de um indivíduo imediatamente transfere a posse e a propriedade de seus bens aos sucessores, segundo o princípio da saisine, como previsto no artigo 1.784 do CC. Até a divisão dos bens, as dívidas e encargos do de cujus sobre os bens herdados são de responsabilidade do espólio, sob administração do inventariante, conforme o artigo 1.991 do CC. Após a divisão, os herdeiros assumem as dívidas proporcionalmente às suas quotas, limitadas ao valor de suas partes, conforme o artigo 1.997 do CC.
No entanto, para imóveis com despesas condominiais, o ministro destacou que a natureza propter rem dessas obrigações permite a cobrança total da dívida de qualquer um dos proprietários atuais. Isso significa que a dívida segue o imóvel, e essa responsabilidade conjunta é diretamente estabelecida pela lei, conforme o artigo 1.345 do CC, que responsabiliza o atual proprietário pelos débitos condominiais, até mesmo aqueles anteriores à sua aquisição.
Dessa forma, a legislação suporta a cobrança total da dívida de qualquer co-proprietário, permitindo que aquele que pagar a dívida integralmente possa buscar reembolso dos outros proprietários, conforme o artigo 283 do CC. Assim, mesmo após a divisão dos bens, os herdeiros co-proprietários são solidariamente responsáveis pelas despesas condominiais, independentemente da emissão do formal de partilha.
Esta decisão do STJ sublinha a necessidade de uma interpretação integrada das leis e a aplicação dos princípios fundamentais dos Direitos de Sucessão e Condominial. A solidariedade entre os herdeiros co-proprietários assegura o pagamento das despesas condominiais e protege os direitos dos demais condôminos e do próprio condomínio. É vital que os herdeiros compreendam suas responsabilidades quanto às dívidas condominiais, reconhecendo que o débito é compartilhado por todos os co-proprietários e que a falta de pagamento por parte de um implica responsabilidade para todos, mesmo após a divisão dos bens. Ademais, é importante que medidas sejam tomadas para evitar disputas judiciais e prejuízos financeiros tanto para os envolvidos quanto para terceiros.
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