A importância da regularização de imóvel

Hoje no Brasil, de acordo com dados no Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), 50% das residências são irregulares. Isso representa quase 30 milhões de pessoas vivendo em imóveis sem documentação ou registro legal. Atrelado a isso, muitas pessoas desconhecem as formalidades necessárias na compra de um bem imóvel e colocam em risco a propriedade de um bem tão valioso.

Tendo isso em mente, iniciaremos esclarecendo que o requisito essencial para que a compra e a venda de um imóvel sejam considerada regular é o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, tornando o novo proprietário oficialmente reconhecido e de fato dono do imóvel.

Ou seja, o verdadeiro dono é apenas aquele que consta como proprietário na matrícula do imóvel. A partir desse momento, o proprietário tem o direito de usufruir do bem, vendê-lo a terceiros, utilizá-lo como garantia ou até mesmo sofrer execuções judiciais.

Agora, é possível que você esteja se perguntando: “Mas eu fiz um contrato particular com meu vizinho e comprei a casa dele. Só não transferi ainda porque não terminei de pagar”. Ou pode estar pensando que fez tudo correto quando comprou o imóvel por escritura pública e já está morando na casa nova. Ainda assim, estou com o imóvel irregular?

Em ambos os casos é importante salientar que o novo comprador ainda não é o dono de fato do imóvel. Mesmo que tenha realizado uma escritura pública, essa, por si só, não garante a propriedade. E por isso, volta-se a ressaltar que apenas o registro na matrícula do imóvel comprova e garante oficialmente a titularidade de dono.

Mas por que é tão crucial regularizar um imóvel? Além de sair da situação de irregularidade, a regularização permite a comercialização do bem, inclusive com a obtenção de financiamento, permite ainda dar o bem em garantia e inclusive sofrer execuções judiciais, por exemplo.

Um imóvel que está registrado em nome de outra pessoa com dívidas pode vir a sofrer penhora, ir pra leilão e ser alienado. Por isso, a segurança jurídica é quase zero para aquele que deixa de regularizar um bem imóvel.

Então, suponha a seguinte situação; você adquire um imóvel de um terceiro, que possui dívidas, através de um contrato particular de compra e venda e não leva o bem a registro. Esse terceiro, por sinal, está enfrentando uma ação de execução. Nesse exemplo simples, o seu imóvel corre grandes chances de ser penhorado e levado a leilão por uma dívida de terceiro, ainda não quitada, porque você não regularizou o bem adquirido com a transferência de titularidade no RGI (Registro Geral de Imóveis).

O risco da propriedade nesses casos é altíssimo e muitos compradores pensam estar amparados apenas com a escritura pública.

Portanto, um imóvel pode ser considerado irregular quando não possui registro ou quando o registro existente não está atualizado em relação à área ou aos proprietários. Segundo a lei de Registros Públicos todas as informações relacionadas ao imóvel devem constar na matrícula, que é o documento oficial do imóvel, emitido após a escritura. É na matrícula do imóvel que são registradas todas as informações, inclusive mudanças de propriedade, doações, retificações de área, penhoras, registros de partilha e informações sobre os proprietários.

Dito isso, o contrato particular de venda e compra ou a escritura pública firmada em cartório não garantem a propriedade. Caso o imóvel não seja devidamente registrado, ele continua pertencendo ao proprietário registrado na matrícula.

Portanto, a falta de regularização da matrícula do imóvel é um risco para o novo proprietário, que pode, inclusive, perder o bem imóvel mesmo já tendo pago todo o seu preço.

Outra situação não tão incomum é a venda duplicada. Ou seja, o proprietário registrado na matricula vende o mesmo imóvel para duas pessoas diferentes. Até a transferência de propriedade na matricula do imóvel esse antigo proprietário faz o que quiser e puder como dono. Será considerado, portanto, novo dono aquele que primeiro registrar o imóvel. E caso nenhum deles faça o registro, o bem ainda permanece sendo, por lei, do antigo proprietário, que inclusive poderá vendê-lo para outro novo comprador.
Diante desse panorama, o risco é alto da irregularidade e é fundamental entender o que fazer quando um imóvel está irregular.

Trataremos aqui de três situações possíveis;

1. A primeira é assim que houver a venda e a compra do bem, através de escritura pública, levar o documento a registro no cartório de registro de imóveis.

2. A segunda opção que pode acontecer é o adquirente já possuir uma escritura pública antiga e não ter mais o contato do vendedor. Nesse caso, o ideal seria localizar o proprietário registrado na matrícula do imóvel e buscar a regularização nos moldes da primeira opção mencionada acima.

3. Por fim, caso não encontre o vendedor, ou este já tenha falecido, a possibilidade é regularizar o imóvel por meio de um processo de usucapião, desde que preenchidos todos os requisitos.
Vale ressaltar ainda, que, para realizar um inventário, em caso de falecimento, é necessário regularizar o imóvel.

Em resumo, a propriedade de um imóvel só é efetivamente transferida quando há uma alteração na matrícula do imóvel. Fora essa possibilidade, o imóvel permanece em situação irregular e precisará ser regularizado caso deseje vendê-lo, obter financiamento ou realizar inventário. Somente com o registro da escritura na matrícula que a propriedade do bem é transferida de forma efetiva. E apesar de ser um procedimento, burocrático e oneroso, se faz necessário.