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Quando se trata da compra e venda de imóveis, a validade do negócio depende do registro no Cartório de Registro de Imóveis (RGI). Enquanto este registro não ocorrer, o proprietário anterior continua sendo considerado o dono do bem perante terceiros, mesmo que haja uma promessa de compra e venda.
No Brasil, a prática de não registrar imediatamente as transações imobiliárias é bastante comum. Muitas vezes, as partes envolvidas acreditam que a simples assinatura de um contrato particular é suficiente para garantir a transferência de propriedade. No entanto, esta informalidade pode gerar uma série de implicações jurídicas, especialmente em situações em que o comprador falece antes de concluir a regularização do imóvel no RGI. Nesses casos, a ausência de um registro formal na matricula do imóvel pode complicar significativamente a situação dos herdeiros, que se veem diante do desafio de regularizar a posse e a propriedade do bem.
Nesses casos, quando o suposto novo proprietário falece sem que o imóvel esteja registrado em seu nome, surgem diversas questões legais e práticas. A regularização do bem pode parecer simples, mas frequentemente não é. Ela depende, em grande parte, da colaboração do antigo dono, ou seja, daquele que ainda detém a titularidade registral do imóvel. Esse antigo proprietário pode já ter falecido ou simplesmente se opor ao registro em nome do novo comprador. Nessas situações, as soluções jurídicas variam e podem incluir adjudicação compulsória, usucapião e inventário direto, cada um com seus próprios desafios e requisitos.
Independentemente da situação do bem, para que a herança seja distribuída aos herdeiros, o bem deixado deve ser incluído no inventário. No inventário, será necessária a matrícula atualizada do imóvel, que, em caso de imóveis irregulares, como o que estamos tratando, o bem imóvel ainda estará registrado no nome do vendedor. O inventariante, que é o representante do espólio, terá a opção de entrar com a ação de adjudicação compulsória, caso o vendedor não realize o registro de boa vontade. Esta ação é fundamental para garantir que os herdeiros possam obter a titularidade formal do imóvel.
Nesse artigo explicaremos o que é a adjudicação compulsória e os requisitos para que os herdeiros regularizem o bem. A adjudicação compulsória é uma ação judicial que permite ao comprador obter a propriedade do imóvel quando o vendedor se recusa a realizar o registro de venda. Para isso, é necessário cumprir certos requisitos, como a comprovação de que o contrato de compra e venda não contém cláusula de arrependimento (irretratabilidade) e a demonstração do pagamento integral do bem. Sem esses requisitos, a ação de adjudicação compulsória não será viável, e os herdeiros precisarão ingressar com uma ação de obrigação de fazer, que é muito mais demorada e burocrática, para comprovar a efetivação da venda e compra.
No entanto, caso a adjudicação compulsória não seja viável, os herdeiros ainda têm outra alternativa: declarar, no processo de inventário, a posse do bem ao invés da propriedade. Essa estratégia é conhecida como herança dos direitos aquisitivos sobre o imóvel. Embora, pelo princípio de saisine, os bens passem automaticamente aos herdeiros com o falecimento, na prática, é necessário regularizar a transferência no RGI para assegurar a continuidade da titularidade e propriedade do bem.
Para evitar complicações futuras, é essencial que compradores e vendedores formalizem e registrem a transação de imóveis no RGI. A compra e venda de boca ou com contratos informais são comuns no Brasil, mas geram insegurança jurídica e podem resultar em longas disputas judiciais. Por isso, a recomendação primordial é que todas as transações imobiliárias sejam formalizadas e registradas no RGI. Isso evita complicações legais e garante a segurança jurídica para ambas as partes envolvidas.
Consultar um advogado especializado é fundamental para orientar sobre a melhor estratégia para regularizar a propriedade e assegurar que todos os requisitos legais sejam cumpridos. E para evitar problemas na transferência de bens após o falecimento, é importante realizar um planejamento sucessório adequado, incluindo a formalização e a regularização de todos os bens imóveis.
A regularização de imóveis irregulares envolve desafios legais significativos. A escolha entre qual meio seguir dependerá das circunstâncias específicas de cada caso. Adjudicação compulsória, usucapião e inventário direto são algumas das opções disponíveis, cada uma com seus próprios requisitos e procedimentos. Independentemente do caminho escolhido, a orientação de um advogado especializado é essencial para garantir a segurança jurídica da transação e a regularização do imóvel, protegendo os interesses dos herdeiros e evitando disputas futuras.
